内容简介

为了让大家更从容地应对生活中的法律问题，我们从这些年公众咨询的100多万个法律问题中精选出大家提问□多的1000余个问题，分门别类，详细解答，汇集成12分册，内容贴合生活，文笔生动，解释全面，这样您一量遇到类似的情况，就可以按图索骥，方便地找到答案了。

前言序言

    

目录

□□章 房屋买卖
1. 开发商如果尚未取得商品房预售许可证明，与购房人签订的房屋买卖合同是否有效？
2. 商品房应当具备哪些条件之后，开发商才能对该房进行商品房现售？
3. 商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同应当包括哪些内容？
4. 在拆迁过程中，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人是否具有优先取得补偿安置房屋的权利？
5. 房屋买卖合同的效力与登记的效力哪个强？
6. 买房中发现房屋仍被人租赁时，在房屋承租期内，购房人买到房屋后能否要求承租人搬出该房屋？
7. 部分共同共有人对共有财产处分行为的效力如何？房屋是否适用善意取得制度？
8. 房屋发生意外灭失，房屋风险负担是以登记时间为准，还是依照交付时间？
9. 开发商能否在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人？
10. 房屋买卖合同会因还未办理产权过户登记而无效吗？
11. 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，买受人委托他人修复，修复费用可以由出卖人承担吗？
12. 开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时应该如何处理？
13. 房屋买卖过程中的合同经过公证机构公证后的效力如何？
14. 夫妻一方背着另一方卖房，该房屋买卖合同是否有效？
15. 未取得房屋产权证签订房屋买卖合同有效吗？
16. 买房交了定金以后，一方就后悔或者房地产开发商违约，定金还能要回来吗？
17. 开发商提供的补充协议可以修改吗？补充协议的效力如何？
18. 售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？开发商做虚假广告，要受什么处罚？
19. 在购买房屋过程中，购房人除了要向开发商给付房款外，还有哪些税费需要缴纳？
20. 个人购买房屋办理住房贷款是否需要提供担保，哪些财产可以抵押担保？
21. 提前还贷需要交违约金吗，或者如果暂时没钱，可以延长还贷时间吗？
22. 商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人应该如何保护自己的权利？
23. 当房屋装修遇上欺诈，消费者该如何维权？
24. 当房屋遇上被装修，该如何解决其中的纠纷？
25. 当房屋装修遇上甲醛超标，该如何维权？
26. 当邻居装修遇上拆除承重墙，该怎么办？
27. 当房屋装修遇上工人自缢，房主该如何是好？
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第二章 房屋租赁
第三章 物业管理

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精彩书摘

10.房屋买卖合同会因还未办理产权过户登记而无效吗？热线疑问
小王将其所有的房屋卖给小李，双方签订了房产交易协议书，约定：房价为338500元，有关交易的一切费用均由买方承担，办理手续的同时一次交付全部房款。十日后，小王收到小李给付的房款，并将房屋交给小李，随后小李搬入该房屋，居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。一年后，小王得知小李一直未办理法定过户手续后曾多次督促，但小李一直拖着未办。于是小王诉至法院，请求依法判决买卖房屋合同无效。小李以自己已支付房款，小王已将房屋交付使用并已居住四年为由，请求判决买卖合同合法有效。请问此时应该如何处理？律师解答
首先，本案涉及的法律问题是：房屋买卖交易未办理产权过户登记是否有效：应由谁办理过户手续。在房屋买卖案件中，因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，常常被认为该房屋买卖行为无效。这种看法在认识上存在一个误区，有必要加以澄清。
房屋买卖行为是否有效，取决于房屋买卖合同是否有效。《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。据此可以看出，合同生效有两种形式：一是依法必须办理批准、登记等手续才生效的，以办理该手续为确认生效的时间。这种批准、登记，指的是当事人之间在签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记，合同即生效。二是合同一经签订，即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效。
房屋买卖合同的效力问题，属于第二种情况，买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要件，而是物权变动的要件，即当事人要凭签订的合同及原产权证件去办理标的物所有权变动的登记。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响。不能因为当事人还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。这是依法判决买卖合同生效的理由和依据。
其次，办理产权更名过户手续，应由买卖双方哪方负责呢？一是这个问题涉及到过户更名手续费用应由谁承担，买卖双方当事人应在合同中明确约定由谁承担费用、办理手续。二是双方应主动配合办理相关手续，特别是卖方当事人在此环节上居于主导地位，因为办理产权变更手续时，卖方需要提供与原产权相关的各项手续，如原产权是否属于共有，其他共有或受益人对转移产权所出具的手续等。
……

作者简介

刘凝律师，1986年毕业于北京大学法律系，现为北京市政协委员、北京市法学会常务理事、公益法学研究会会长、北京市易行律师事务所主任。刘凝律师在近30年的执业生涯中，办理过上千件重大疑难案件，出版了百余种普法书籍并积极投身公益事业。先后被评为全国劳动模范、全国普法模范、全国优秀律师、北京律师行业先进典型和北京律师公益之星。