优质文本下载o适用场景解读，法律要点提示o重点条文批注---永远在线、永不过时的纸质电子一体书，全面、优质的合同库

梁慧星（中国社会科学院学部委员、教授，博士生导师）、崔建远（"长江学者"特聘教授、中国法学会民法学研究会副会长）、王俊峰（中华全国律师协会会长、金杜律师事务所创始人）联袂推荐。

本套丛书是法律出版社联合"法天使"（专业合同下载平台）共同组织法律实务行业资深优秀律师、法务人员共同打造的一系列优质合同范本。通过适用场景、法律要点提示和关键条款批注，为读者提供该专题高质量的合同文本和使用指南、风险提示。同时，书中所有合同均可通过二维码或文本编码从"法天使"（www.fatianshi.cn）网站上进行下载，电子版合同将依据国家法律法规及社会实践的变化进行更新，同时利用协同编辑技术让合同变成实时可修改的合同，创造"线下纸书与线上数据"一体共享使用的全新体验，提高合同的专业性、权威性及时新性。

丛书组成：

1.中国合同库：A轮融资协议

2.中国合同库：股权激励

3.中国合同库：私募基金

4.中国合同库：劳动人事

5.中国合同库：影视娱乐

6.中国合同库：房屋买卖、租赁

7.中国合同库：建设工程施工合同（示范文本）（GF-2017-0201）应用指南

8.中国合同库：企业*

9.中国合同库：商业保理

10.中国合同库：证券期货

11.中国合同库：政府和社会资本合作（PPP）（上、下）

部分分册目录
目录
序篇房屋买卖合同的类型与风险——以典型案例为视角001
一、商品房买卖合同（现售）015
使用场景015
法律要点015
1.商品房现售合同与预售合同的区别如何？015
2.商品房的宣传广告是否属于买卖合同的正式内容并具备约束力？
开发商虚假宣传应负的法律责任有哪些？买受人权利救济手段如何？016
3.交付期限、交付质量等合同履行问题与合同约定的关系如何？020
4.买受人单方解除合同或确认合同无效，要求退房的条件如何？021
二、商品房买卖合同（预售）047
使用场景047
法律要点047
1.如何区分预约合同和本约合同？当事人违背预约合同约定的应如何处理？047
2.商品房预售合同的效力如何认定？048
3.交付的房屋已经由有关行政管理部门审批，开发商是否还需承担房屋质量
瑕疵责任？048
4.如何处理借名买房问题？049
5.如何处理“阴阳合同”？049
6.虚构商品房买卖套取银行贷款的合同是否有效？050
三、二手房买卖合同080
使用场景080
法律要点080
1.“一房多卖”的处理原则是怎样的？买受人如何防范此类风险？080
2.限购政策的实施对于二手房买卖合同的履行，包括购房资格、贷款条件等
将产生哪些影响？081
3.签订二手房买卖合同对房屋尚在出租的问题应如何解决？082
4.出卖人承担户口迁出义务的问题如何约定？083
四、“保障性住房”买卖合同091
使用场景091
法律要点091
1.“保障性住房”上市出卖的类型及特定条件如何？091
2.“保障性住房”买卖合同效力如何？094
五、已购公有住房买卖合同103
使用场景103
法律要点：103
1.公产房与私产房有何区别？公产房交易资格限制如何？103
2.已购公有住房的产权转移条件及交易程序如何？104
六、农村宅基地房屋买卖合同111
使用场景111
法律要点111
1.农村宅基地房屋的法律性质如何认识？111
2.农村宅基地房屋能否转让？转让有无特殊限制？112
3.如何认识农村宅基地房屋买卖合同效力？　113
4.集体经济组织成员资格的判断标准如何把握？113
5.如何解决买卖农村宅基地房屋买卖合同可能被认定无效的问题？113
6.农村宅基地房屋买卖合同应当写明的基础事实有哪些？114
七、“小产权房”房屋使用权转让合同121
使用场景121
法律要点121
1.“小产权房”的法律性质如何？“小产权房”买卖合同的效力如何？121
2. 购买“小产权房”有哪些风险？122
八、房屋买卖中介合同130
使用场景130
法律要点130
1.房屋交易不成功，委托人也必须向中介支付佣金？130
2.如何认定“独家代理”条款的效力？130
3.何为“跳单”，如何处理“跳单”行为？131
4.哪些情况下可以追究房屋买卖中介的责任？132
九、工业厂房买卖合同（附：银企共管账户业务监管协议)138
使用场景138
法律要点138
1.如何理解工业厂房的概念界定、类型与法律性质？138
2.工业厂房的取得方式有哪些？如何理解一手取得（原始取得）和二手转让？139
3.以出让方式获得工业厂房建设用地使用权的用地合同要点和合同签订
程序如何？140
4.擅自变更工业用地土地用途如何防范？141
5.工业厂房交易有哪些注意因素？143
6.集体所有土地上乡镇企业工作厂房交易特点及特别规定如何？144
十、商业服务商品房（一手商铺）买卖合同162
使用场景162
法律要点162
1.商用商品房（商铺）的法律性质和特点如何？162
2.由住宅改造成的商铺是否可以购买使用？有哪些注意事项？163
3.如何认识商铺销售中开发商“返租承诺”？有哪些注意点？165
4.商铺的公用分摊面积如何计算？165
5.商铺的交房条件有何特点？166
6.商铺销售的税费承担如何？166
十一、存量商业服务商品房（二手商铺）买卖合同179
使用场景179
法律要点179
1.二手商铺买卖合同签约时有哪些注意点？179
2.二手商铺购买如何保障买方取得“商铺权益”？180
3.个人出售商铺要交哪些税？181
十二、商业服务商品房（一手写字楼）买卖合同191
使用场景191
法律要点191
1.划拨性质的土地是否需要缴纳出让金？191
2.写字楼“售后返租”有哪些法律风险？192
3.使用年限方面一手写字楼买卖存在哪些风险？193
4.如何开具写字楼售房发票？193
5.写字楼“网签”应注意哪些问题？194
十三、商业服务商品房（二手写字楼）买卖合同207
使用场景207
法律要点207
1.产权不清晰的写字楼有何风险？207
2.二手写字楼买卖合同签约时有哪些注意点？207
3.个人出售写字楼要交哪些税？209
十四、酒店式公寓买卖合同218
使用场景218
法律要点218
1.酒店式公寓的法律性质与特点如何？218
2.酒店式公寓的产权归属以及分类如何？219
3.酒店式公寓与普通住宅的区别有哪些？220
4.酒店式公寓买卖合同的注意点和风险提示有哪些？221
十五、住用房屋租赁合同244
使用场景244
法律要点244
1.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗?244
2.房屋租赁合同必须要备案吗? 没有登记备案的租赁合同有效吗?245
3.《租赁合同》的主要内容有哪些？246
4.房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗?247
5.合同租赁期间内，承租人转租的，次承租人如何保障权益？248
6.房屋租赁合同中如何认识中介方的作用？如何审查中介方义务？249
7.租赁过程中的房屋装修纠纷应当如何处理？249
十六、保障性住房租赁合同260
使用场景260
法律要点260
1.保障性租赁住房对于承租人有何特殊要求？260
2.保障性房屋租赁合同是政府单方提供的格式合同吗？261
十七、商业用房租赁合同273
使用场景273
法律要点273
1.关于开业日与免租期应当如何约定？273
2.“住宅商用”房屋租赁合同的效力及救济措施如何？274
3. “带照租赁”（房屋连带营业执照一并租赁）如何处理？275
4.因纠纷导致房屋空置损失如何负担？276

代序

合同之美

--为法律出版社&法天使《中国合同出版计划》而作

作为一名法律人，我由衷地赞美合同！

美国当代著名法学家博登海默曾经说过："法律是人类最伟大的发明，别的发明只是让人类学会如何驾驭自然，而法律的发明，则让人类学会了如何驾驭自己。"--合同的发明又何尝不是如此？

作为最古老的法律关系之一，据说合同产生原始部落的物物交换，合同制度源自商品出现后的交易。自从研习合同法以来，我常常像张爱玲一样不由自主地陷入这样的一种迷思：于千万年之中，时间的无涯的荒野里，是谁写下了人类的第一份合同？于千万人之中遇见你所遇见的人，没有早一步，也没有晚一步，又是谁和谁第一次在合同上一起签上了他（她）俩的名字？

马克思在评述合同法律渊源时说过："先有交易，后来才由交易发展为法制"--这岂不就是等于说合同乃是法律的祖先？这还不算，他在分析商品流通时又进一步指出："还在不发达的物物交换情况下, 参加交换的个人就已经默认彼此是平等的个人，是他们用来交换财物时的所有者；他们还在彼此提供自己的财物，相互进行交易的时候，就已做到这一点了，这种通过交换和在交换中才产生的实际关系，后来获得了合同这样的法的形式"。

合同统一了不同等级、不同身份的人类，把人和动物区别开来。上帝用立约的方式与亚当以及摩西平等对话；合同让主人和奴隶进化为买方和卖方；合同使每一个人、每一家公司、每一个国家都不得凌驾于另一个人、另一家公司、另一个国家之上，至少是形式上如此。以上种种，一言以蔽之，不正是英国著名法律史学家梅因究其一生的研究所得：迄今为止所有社会进步的运动，无非都是从身份到契约的运动！

合同由简单到复杂、由个别到一般、由模糊到精确、由混乱到标准、由幼稚到成熟、由懵懂到清醒、由此人到彼人、由此行业到彼行业、由此国家到彼国家、由此社会到彼社会、由此阶级到彼阶级，伴随人类与法治的进化史以一条完美无瑕的上升曲线反映了合同法从习惯形式到习惯法形式再到成文法形式在私法领域到公法领域再到国际法领域的轨迹。及至文明社会，聪慧的立法者与现代司法体系更是借助抽象思维反其道而行之，以千锤百炼后放之四海而皆准的"合同自由""合同神圣""诚实信用""等价有偿"等黄金法则，又以演绎法克服了成文法之局限性、反哺了凭借归纳法成长起来的合同与合同法体系，使之越发朝气蓬勃、丰满圆融。

在市场经济体制下，合同是保障经济运行的主要手段，市场经济的各个生产要素之间均需要以合同来维系，所以在相当的程度上，市场经济可以被称为"合同经济"，而合同关系堪称市场经济社会中最基本的法律关系。我们今天已经可以欣慰地看到和感受到，合同正以其独有的功能在整个人类社会中占据着越来越重要的地位--此时此刻，不妨与我一起重温我国台湾地区著名学者李钟声在其名作《契约法思想的趋向》一文中这样一段经典但少为人知的论述。他说："从人与人的关系来说，契约是个人与他人发生法律上交往关系的手段或方法；从人与财富的关系来说，契约是财富交换的手段或方法，但契约并不限于这一方面；从人与社会的关系来说，契约是在法律上联络他人，共同促进社会，以遂人类求生的手段或方法。"

以上种种，皆是赞美合同的理由，委实难以一一列举。不仅于此，合同之美，还在于其追求内外兼修、形神俱备：

合同具有实体之美。合同平衡人们的权利义务，弥补法律在实践中无法全部涵盖纷繁芜杂的世间万象、加之受越来越漫长之立法程序制约所致反应迟缓的不足。因此，几乎在所有的合同法中，我们都可以找到这样的表达："合同于当事人之间，有相当于法律的效力""有约定从约定，无约定从法定"。

合同具有形式之美。合同的标题应当醒目明晰，合同的条款应当精确达意，合同的语法应当优美恰当，合同的体系应当完整无缺，合同必须是理性的产物。从这个角度来说，您说是不是只有合同才配得上足以媲美法律条款的文学之美和逻辑之美？

当我们捧起被广为传颂的国际咨询工程师联合会FIDIC合同文本"红皮书""橘皮书""黄皮书""银皮书""绿皮书""白皮书"的时候，我们的眼前恍然出现了一道绚丽的彩虹；当我们在翻阅《全面禁止核试验条约》《海洋法公约》《生物多样性公约》《保护世界文化和自然遗产公约》《儿童权利公约》《国际法院规约》的时候，我们不得不掩卷感慨：人类不分信仰、不分种族、不分强弱，其实乃是这个蓝色孤独星球之上的命运共同体；当人们当年在联合国起草《关于援救航天员、送回航天员及送回射入外空物体之协定》《关于各国在月球和其他天体上活动的协定》的时候，上帝或许正在不远处微笑着看着他们，就像看着一群天真的孩童。

合同是美丽的！请允许我在此再一次由衷地赞美合同：合同之美，在于其不必借助差别而实现作为哲学范畴的价值，在于合同尊重人之所以为人，在于合同使合同仅是手段而非目的。从这个角度来说，合同之美，正是公平之美，更是正义之美！

王志毅

2017年10月4日于北京

总序一

法治社会离不开合同。

英国历史学家梅因的《古代法》中有一句法律人耳熟能详的名言：我们可以说，所有进步社会的运动，到此处为止，是一个"从身份到契约"的运动。确实，在现代社会中，方方面面都离不开契约与契约精神。除市场交易外，大到国家治理、国际条约，小到婚姻家庭、交通出行各个领域，无所不在契约或契约精神的笼罩之下。可以说，一个现代人，无时无刻能与合同脱离干系。

在具体生活层面，我们也不难发现合同与社会经济之间的密切关系。从普通人很少见到正式合同，到越来越多的签订书面合同，到合同越来越厚、条款越来越多，与之相应地，是经济交易越来越活跃、交易金额越来越大，经济越来越发达。如果作这么一个判断："合同的质量与数量，与一个社会的经济水平成正比"，这应该是基本成立的。

希望中国合同库成为标准。

合同需要标准。国际贸易术语（TradeTerms of International trade），就可以理解为是一套合同条款的标准术语。有了这套术语，交易各方在谈判以及拟定条款时，就可以大大节省时间，减少争议。

经济生活中的大量交易，完全可以使用比较标准的、完备的合同范本。这些合同范本符合一般交易惯例，条款相对完善、规范，能减少不必要的合同纠纷。

当然，交易往往都有自己的特殊性。即使如此，以标准合同为基础，合同各方在彼此关心的重点条款上谈判、修订，而对一般性问题采纳标准合同的条款，这也能大大节省合同各方的精力。

在运输领域，集装箱标准的推出，大大提升了运输效率、降低了物流成本，整个社会都为之受益。而如果在社会各行各业的交易、合作中，都能大力推行标准合同，无疑也将大大降低交易成本，促进交易的进行，减少争议。这其中的社会意义是巨大的。这也是工商等政府部门不断推出政府示范文本的目的。而现在，"中国合同库"这一项目，更是利用互联网技术，将合同示范文本这一工作往前推进了一大步。

标准之所以能成为标准，既需要社会各界的推动与接受，也需要标准本身能不断完善、符合需求。我在此希望中国合同库的主办方能持之以恒的推动合同库的建设、完善与推广，使之成为名副其实的"中国合同库"。

此为序。

中国社会科学院教授，博士生导师

总序二

在在互联网、大数据时代，应思考法律服务如何与技术结合，推动法律智慧的融合与共享。在倡导律师专业化建设、倡导律师"工匠精神"的同时，应注重用技术手段，帮助律师提升法律服务的效率。

《中国合同库》系列图书，可以看作这方面的有益尝试。不同于一般的合同范本书，它充分利用了互联网开放、迭代、互动的特色：每个合同范本，对应一个二维码，读者扫描识别二维码，就可以获得合同范本的电子版；而合同范本的作者，可以实时更新电子版，以确保内容的与时俱进。如此一来，这套书不再是一般意义的纸质读物，而是与电子数据协同互动的新型出版形态。

一直以来，高品质的合同范本和法律文书，是一种有价值但流通不畅的资源。律师与律师之间，团队与团队之间，律所与律所之间，缺乏知识资源的互通和共享。另外，高质量的文件模板几乎可以说是律师的核心竞争力之一，甚至是行业壁垒之一，每一份好的文件模板都倾注了律师的智慧和心血。《中国合同库》聚合各领域专业法律人，把这些优质的模板进行逐字逐句地修改、整合，进而分享，真正体现了互联网时代的共享精神。

不久前，中华全国律师协会刚刚与法律出版社签署战略合作协议，现在欣喜地看到法律出版社偕同法天使推出这项具有创新精神的出版计划，在此表示由衷祝贺！

是为序。

中华全国律师协会会长

金杜律师事务所管委会主席